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房屋裝修價值評估
房屋是人類生存的必要條件，隨著經濟的持續(xù)發(fā)展，人們的生活水平得到了提高，對裝修標準也有一定的要求，即使有些是承租房屋，對承租房屋進行二次裝修的現(xiàn)象也越來越普遍。房屋裝修是指開鑿墻體、樓地面、移動窗位置、拆改非承重結構、增設房屋分隔結構、改善房屋外觀及裝飾室內布局等行為。裝修分室內裝修和室外裝修兩部分。室外裝修是指房屋室外的裝飾。室內裝飾裝修附著于建筑物主體，無法與建筑物剝離，裝修的形式及內容涉及面廣，包括地面、墻面、天棚、門窗、水電等部分，工程施工過程復雜，工程細分種類繁多，工程隱蔽，裝修材料價格差異大，各種用途的房產及業(yè)主個人喜好、經濟條件的差別，裝修風格各異，千差萬別。本文著重闡述房屋室內裝修價值評估。
一、關于評估目的
通常商品房、別墅、工廠、店鋪等的征收、搬遷、損失賠償、轉讓、退租以及法律訴訟等會涉及到裝修資產評估，要對裝修類資產進行評估定價。此時就需要專業(yè)的資產評估公司對相關裝修進行評估，以便支持上述各種經濟行為。
二、評估范圍
如今，對房屋進行征收時，房屋的裝修費用能否得到補償，以及補償?shù)木唧w數(shù)額，一直是大家最為關心的問題。國務院590號令《國有土地上房屋征收與補償條例》第19條:“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格?！?/span>
上述規(guī)定明確對被征收房屋價值的補償，按照不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格的原則進行補償。評估中應當考慮的區(qū)位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積等因素以及裝修和原有設備的拆裝損失補償?shù)葐栴}，則房地產市場評估價格是包含裝修價格的，不單獨評估，只有住宅的二次裝修、商業(yè)用房的裝修改造等，需要單獨進行評估。
根據(jù)最高人民法院頒布的《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，第九條第(一)點:“承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持”，第十條:“承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持，但當事人另有約定的除外”。
上述條款中“裝飾裝修殘值損失”是指在合同解除時，裝飾裝修的剩余“價值”，這“價值”的確定是以合同解除時裝飾裝修的現(xiàn)值為基礎，且不能低于合同履行期間攤銷的裝飾裝修費用。依照租賃合同的權利義務內容、行業(yè)慣例、交易習慣規(guī)定在雙方當事人無約定情形下，承租人的附合裝飾裝修費用應當在租賃期內攤銷完畢，出租人無需補償。按照這一規(guī)定，合同履行期間已經攤銷的裝飾裝修費用，不應列入合同解除的損失范圍。
在進行房屋裝修價值評估工作中，評估工作人員在承接評估業(yè)務時就需要向委托人詳細了解裝修風格、使用年限、原始投入資金、裝修合同、結算清單等信息，再到現(xiàn)場根據(jù)實際對裝飾裝修材料種類和工程量進行核實確認。
現(xiàn)場勘查主要涉及：
①吊頂材料：鋁扣板、石膏板等；
②內墻材料：墻面掛網(wǎng)、乳膠漆、壁紙、瓷磚、涂料等；
③地面材料：地磚、木板、地毯等；
④隔斷材料：不銹鋼鋼化玻璃隔斷、輕鋼龍骨石膏板隔斷、移動隔斷等；
⑤室內裝飾用品及配套設備：裝飾燈具、空調設備、衛(wèi)生潔具等；
⑥電氣設備材料：變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、燈具及相關管線等；
⑦給排水：給水系統(tǒng)、污水排水系統(tǒng)、衛(wèi)生潔具及相關管線等；
⑧消防：消防栓系統(tǒng)、煙感噴淋系統(tǒng)及相關管線等。
三、評估方法及參數(shù)選取
綜上所述，按照評估行業(yè)慣例及職業(yè)判斷，房屋裝修價值評估在不同的評估目的下，評估方法具體介紹如下:
在房屋裝修價值評估業(yè)務中，由于房屋裝修無法單獨產生收益，所以不適用收益法進行評估，由于房屋裝修本身多樣性、差異性、復雜性，市場上很難找到相同裝修的房屋，其原始造價也很難取得；在房屋裝修項目中，較多的采用成本法進行評估價值。以下分析成本法測算過程中主要考慮的幾項內容。首先需要清楚的是評估范圍，了解委托方的實際需求，然后確定待估房屋裝修工程量，從實際角度出發(fā)，了解各種項目的預算，對裝飾裝修材料細分定價得出客觀合理的評估價值。
1. 房屋裝修工程評估方法
1）重置成本法
評估值＝重置成本×成新率
2）重置成本的確定
（1）重置成本=人工費+材料費+機械費+其他費用
①人工費，即房屋裝修過程中產生的人工費用。一般按照當?shù)厥袌鼋ㄖこ倘斯べM用計算。
②材料費，房屋裝修材料費用占了房屋裝修一大半成本，材料費主要包含材料原價、材料運雜費、運輸損耗費、采購及保管費、包裝費用等等。
③施工機械使用費主要包含折舊費、大修理費、經常修理費、安拆費及場外運費、人工費、燃料動力費、養(yǎng)路費及車船使用稅等。
④其他費用主要包含設計費、稅費、物業(yè)保證金等。
（2）房屋裝修重置價格應按照當?shù)噩F(xiàn)行裝修裝飾工程定額測算工程造價。
3）成新率
成新率根據(jù)評估人員可以搜集到的資料采用年限法或觀察法確定。根據(jù)各類裝飾裝修材料的磨損消耗而確定房屋裝修項目的經濟年限，結合裝飾裝修材料性質和強度的變化，隨著裝修材料多樣化的更新，原有材料在某些功能上的落后造成價值的損失。
成新率=理論成新率x40%+勘察成新率x60%理論成新率=(經濟年限一實際使用年限)/經濟年限經濟年限：房屋裝修的經濟年限一般為8年。
可結合實地查勘情況，根據(jù)房屋裝修檔次、質量、維護、保養(yǎng)、使用情況以及功能、經濟等方面的因素綜合確定勘察成新率。
例如:
2017年100平方米的住宅按照800元/平方米的標準進行裝修，總造價為8萬元，租期10年，每年平均攤銷0.8萬元，截止2022年合同履行5年后解除，2022年現(xiàn)行裝修重置價格為12萬元，理論成新率=(8-5)/8=37.5%，勘察成新率=40%，則成新率=37.5%x40%+40%x60%=39%，房屋裝修裝飾評估價值12x39%=4.68萬元。但按照租期內攤銷價計算，5年攤銷費用為4萬元，剩余費用為4萬元。房屋裝修評估價值高于攤銷的造價費用，應當按照裝飾裝修的評估價值來確定評估值。則房屋裝修評估值應當確定為4.68萬元。
2. 裝飾裝修經濟年限期滿，或未到期但影響正常使用而報廢、處置，對于該類情況，裝飾裝修應按照報廢殘值回收收益的方式進行評估，公式如下:
房屋裝修裝飾評估價值=房屋裝修裝飾重置價格x殘值率-拆除費用
殘值率的取值根據(jù)不同裝飾裝修材料和施工工藝區(qū)分確定，并非所有裝飾裝修都能產生報廢殘值回收收益。
1)地磚、抹灰、墻紙、墻磚等，因拆除后即為施工垃圾，并無回收價值，反而產生拆除費用，因此評估價值為零；
2)金屬等有回收價值的裝飾裝修材料殘值按照當?shù)鼗厥諆r格確定，一般現(xiàn)場回收報價已包含拆除費用，但也有因拆除困難導致無回收價值的情況；
3)如無大量有回收價值的裝飾裝修材料且又不方便拆除，裝飾裝修報廢殘值評估價值為零。
總而言之，房屋裝飾裝修價值評估是一項技術性較強、繁瑣而復雜的工作，要掌握一定的方法理論，更要掌握市場行情，應對各裝修評估項目時，應根據(jù)實際情況，具體分析、區(qū)別對待，以評估目的為首要出發(fā)點，依據(jù)相關法律法規(guī)及當?shù)卣?，采用合適、合理的方法，將裝修評估推向合法化、合理化、標準化。
